CONDOTEL tất cả những điều phải biết trước khi đầu tư

Bài viết chia sẻ kinh nghiệm Đầu tư condotel và giải đáp những điều còn chưa rõ khi đầu tư loại hình căn hộ nghỉ dưỡng này từ vấn đề pháp lý đến hay mô hình phân chia lợi nhuận. Nên đầu tư condotel hay không? Condotel có rủi ro và mang lại cơ hội gì? Tại sao đầu tư condotel không dành cho bạn? Đầu tư condotel sinh lời ra sao? là một số ít trong vô vàn những điều cần làm rõ trước khi xuống tiền.

Với kinh nghiệm đầu tư các dự án hàng đầu cũng như kinh ngiệm xương máu trong những thương vụ không thành công, chúng tôi với tư các là đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp hy vọng sẽ giải đáp phần nào những câu hỏi trên của quý anh chị.

Hãy bắt đầu bằng những khái niệm cơ bản về condotel. Nếu anh chị đã nắm vững và hiểu rõ những khái niệm này, có thể chuyển đến phần tiếp theo hay tham khảo mục lục để tìm lời giải đáp và thông tin hữu ích cho mình.

Condotel và những khái niệm cơ bản

Condotel là gì

Condotel (hay còn gọi là Condo Hotel) là sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, được hiểu là một khách sạn có bếp để nấu nướng, cùng các vật dụng khác để bạn có thể cùng người thân tận hưởng kỳ nghỉ dài.

Khách hàng toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê. Về cơ bản thì căn hộ – khách sạn Condo Hotel hoạt động giống như bất kỳ một khách sạn thông thường mà bạn đã từng biết đến.

Ngoài ra, Condotel cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và đây là điều rất quan trọng vì nó ảnh hưởng đến liệu bạn có nhận được lợi nhuận như cam kết trong các lời quảng cáo trên truyền thông hay không.

Phong cách thiết kế: đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có thể đi chợ và trải nghiệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình

Vị trí đặc trưng: được xây ở các thành phố lớn và các khu vực nghỉ dưỡng lớn.

Quyền sở hữu Condotel là ai?

Các nhà đầu tư đã mua Condotel là người giữ lại tất cả quyền sở hữu. Nhà đầu tư được phép ở lại căn hộ khách sạn của mình bất cứ lúc nào họ muốn, miễn là nó nằm trong hợp đồng cho thuê mà họ ký với đơn vị quản lý dự án. Đây là sự khác biệt duy nhất giữ Condotel và phòng khách sạn thông thường.

Hợp đồng cho thuê được ký với công ty quản lý sẽ quy định cụ thể về các điều khoản cho thuê, số ngày cho thuê cũng như nguyên tắc phân chia lợi nhuận giữa các bên, trách nhiệm của đơn vị quản lý đới với tài sản của khách hàng. Trường hợp quy định về quản lý vận hành không rõ ràng sẽ rất dễ dẫn đến xảy ra xung đột giữa chủ đầu tư và khách hàng. Nhà đầu tư phải nghiên cứu rất kỹ uy tín của chủ đầu tư (CĐT), đơn vị vận hành khách sạn có năng lực để đảm bảo khả năng sinh lời của khoản đầu tư này do các dự án BĐS nghỉ dưỡng có đặc thù đó là:

• Xây xong dự án chỉ mới là giai đoạn khởi động
• Giai đoạn quyết định dự án thành công hay thất bại phụ thuộc vào việc vận hành, khai thác kinh doanh

Do việc vận hành cho thuê rất tốn thời gian và công sức, đặc biệt tài sản ở xa. Do vậy, gần như toàn bộ các Condotel nghỉ dưỡng biển sau khi nhà đầu tư xuống tiền sở hữu thì sau khi nhận bàn giao đều chuyển giao cho công ty vận hành khách sạn. Cách làm này giúp việc cho thuê được xử lý chuyên nghiệp, tài sản được duy trì tốt.

Về mặt tâm lý chúng ta luôn muốn được cầm “sổ hồng” để tiện trong việc giao dịch và yên tâm đảm bảo đây là tài sản của mình. Đồng thời việc này cũng đảm bảo yếu tố minh bạch tránh khỏi việc chủ đầu tư . Tuy nhiên , theo kinh nghiệm của chúng tôi trải qua hàng chục dự án condotel trong thời gian qua, thì cũng không thiếu gì cách để những chủ đầu tư không uy tín lợi dụng sự lỏng lẻo của pháp lý condotel để trục lợi.

Vì vậy, như đã nêu ở trên, thực ra đây chỉ là một liệu pháp tâm lý vì về cơ bản điều nhà đầu tư cần quan tâm lại là sự uy tín và kinh nghiệm triển khai của chủ đầu tư.

Công ty quản lý condotel

• Công ty quản lý dự án có thể là một công ty quản lý trực thuộc CĐT với kinh nghiệm lâu năm trong việc vận hành khai thác kinh doanh hệ thống khách sạn, khu nghỉ mát & các dự án thành phần như sân golf, khu vui chơi giải trí, vườn thú, casino… như Vinpearl, Sungroup…
• Hoặc là các công ty quản lý quốc tế được các CĐT ký hợp đồng quản lý thuê vận hành & khai thác kinh doanh dự án BĐS nghỉ dưỡng như Ascott, Novotel, Intercontinental…
• Các công ty quản lý sẽ ký hợp đồng quản lý vận hành & khai thác kinh doanh với nhiều CĐT, nhiều dự án cùng 1 lúc, không giới hạn số lượng CĐT & dự án.
• Công ty quản lý sẽ quyết định sự thành công hoặc thất bại của 1 dự án thông qua kết quả vận hành & khai thác kinh doanh của dự án.

Hợp đồng quản lý (HĐQL) là gì?

• Thông lệ thị trường, HĐQL có thời hạn từ 3-5 năm. Trong suốt thời gian của thời hạn cam kết kinh doanh giữa CĐT và nhà đầu tư có thể sẽ thay đổi thường xuyên Công ty quản lý vận hành kinh doanh.
• Không có Công ty quản lý nào ký hợp đồng dài hạn với CĐT.
• Không có hợp đồng quản lý độc quyền giữa CĐT & Công ty quản lý vận hành khai thác kinh doanh.
• Nội dung cơ bản của Hợp đồng thuê Công ty quản lý là những thỏa thuận về phương thức quản lý, phí quản lý (từ 15-50%). Tại thị trường nước ngoài, doanh thu do đơn vị cho thuê tạo ra thường được chia 50/50 giữa chủ sở hữu và công ty quản lý. Mặc dù điều này có thể thương lượng tùy thuộc vào nhiều yếu tố xung quanh thỏa thuận. Hiện nay ở Việt Nam, Vinpearl đang được cho là đơn vị uy tín và thu mức phí quản lý thấp nhất khi cam kết 15% trong suốt thời gian đầu tư với khách hàng.
• Các Công ty quản lý KHÔNG bảo đảm lợi nhuận kinh doanh cho bất cứ CĐT hoặc dự án nào.
• Sau thời gian hết hạn hai bên sẽ xem xét lại các vấn đề có liên quan để tiếp tục hoặc ngừng ký HĐQL.
• Cả CĐT & Công ty quản lý đều có quyền chấm dứt HĐQL khi báo trước cho đối tác 1 năm.

Các điều khoản thanh toán

Nhà đầu tư hay người sở hữu Condotel phải thanh toán:

• Khoản đầu tư căn Condotel cho CĐT
• Thuế
• Chi phí sửa chữa
• Bảo hiểm cháy nổ …

Đơn vị quản lý phải thanh toán:

• Chi phí bảo trì và vệ sinh hàng ngày
• Chi phí marketing
• Chi phí vận hành và lễ tân, bảo vệ…
• Sổ sách kế toán, chi phí hành chính, chi phí hoạt động dịch vụ

Có nên đầu tư Condotel hay không?

Liệu đầu tư Condotel có phải là một khoản đầu tư thông minh? Thực ra bạn là người đã có câu trả lời và nó hoàn toàn phụ thuộc vào mục đích và kỳ vọng đầu tư của bạn:

• Bạn mong muốn đầu tư sản phẩm an toàn như tiền gửi nhưng lãi suất cao hơn trái phiếu và không mất nhiều thời gian quản lý cũng như chăm sóc;
• Bạn không muốn đầu tư vào các kênh sinh lời khác rủi ro cao hơn như chứng khoán, đất nền…;
• Bạn là người thích khám phá và đi du lịch cùng người thân và gia đình; muốn dành 1 khoản đầu tư lâu dài cho con cái khi trưởng thành có tiền ăn học hàng tháng hoặc lập nghiệp ban đầu tốt hơn các gói bảo hiểm an sinh hay nhân thọ.
• Bạn có một chút vốn tích luỹ và mong muốn “độc lập hoàn toàn về tài chính”, có thu nhập ổn định hàng tháng để tự do về tài chính;
• Bạn hiểu được khái niệm “không nên bỏ hết trứng vào một giỏ” và “lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng cao”, bạn ưa thích sự an toàn hợp lý.

Đến đây chắc bạn đã xác định được rằng liệu đây có phải là kênh đầu tư phù hợp với mình hay chưa. Condotel (căn hộ nghỉ dưỡng) thực chất là một loại tài sản BĐS, một ngôi nhà thứ hai dành cho kỳ nghỉ hàng năm của bạn.

Đầu tư Condotel là hình thức đầu tư cho nhà đầu tư thứ cấp hợp tác với các thương hiệu lớn nhằm gia tăng tài sản đầu tư, chia sẻ lợi nhuận ổn định và bền vững.

Hiệp hội BĐS nghỉ dưỡng quốc tế

Nó có lợi thế của cả bất động sản và khách sạn nhưng ngược lại nó cũng chịu ảnh hưởng khi hai thị trường bất động sản và kỳ nghỉ biến động. Nếu nền kinh tế suy thoái, và đặc biệt là ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô như tình hình dịch Covid diễn biến phức tạp vừa qua thì bất động sản nghỉ dưỡng có thể bị ảnh hưởng trong việc đặt chỗ và doanh thu.

Tuy nhiên khác với hình thức bất động sản thông thường, condotel có thể bù đắp nguồn thu trong suy thoái từ nguồn khách quốc tế, đây chính là lợi thế của BĐS nghỉ dưỡng nếu tình hình được kiểm soát tốt.

Condotel là kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn nếu biết “chọn mặt gửi vàng”

Trước khi đầu tư, chúng ta cần phân tích dựa vào các con số thực tế, phân tích dòng tiền, lợi nhuận kỳ vọng, rủi ro có thể gặp phải, mục tiêu đầu tư để quyết định.

Các yếu tố quan trọng tác động đến sự thành công của kênh đầu tư Condotel?

• Vị trí dự án vị trí đắc địa là yếu tố quan trọng hàng đầu. Đặc biệt là những khu vực thu hút đông du khách với cơ sở hạ tầng hoàn thiện; có đường bay và cảng biển quốc tế; có tiện ích đầy đủ; có tổ hợp vui chơi giải trí; có casino là một điểm nhấn vô cùng quan trọng. Nếu cơ sở hạ tầng ở khu du lịch nghỉ dưỡng đó không đảm bảo đầy đủ, chất lượng thiết kế – xây dựng không đáp ứng thì không nên đầu tư.
  Vị trí dự án được giới đầu tư đánh giá là yếu tố quyết định trong việc định giá và kinh doanh bất động sản thành công, đặc biệt với phân khúc nghỉ dưỡng.
  Theo khảo sát, những vùng xa xôi, chưa phát triển nhưng có dấu hiệu “nóng”, việc đón đầu sớm của nhà đầu tư tương ứng với rủi ro cao. Với những người mới bắt đầu hay số vốn đầu tư chưa nhiều, những khu vực vốn nổi tiếng về thu hút khách du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… sẽ an toàn hơn.

• Đơn vị quản lý uy tín và có kinh nghiệm vận hành tại thị trường. Nên lựa chọn các công ty trong nước và được niêm yêt trên Thị trường chứng khoán để đảm bảo báo cáo tài chính minh bạch (công ty đại chúng) hoặc các thương hiệu đa quốc gia.
• Tỷ lệ phân chia lợi nhuận từ việc khai thác Condotel và tiến độ về thời gian thực hiện thanh toán.
• Gói hỗ trợ của chủ đầu tư và chính sách cho vay của ngân hàng liên kết.

Vì sao đơn vị quản lý khai thác đóng vai trò đặc biệt quan trọng?

Đầu tư Condotel khác với các hình thức đầu tư thông thường khác, lợi nhuận của nhà đầu tư phụ thuộc phần lớn vào sự minh bạch về tài chính của chủ đầu tư. Thực thế việc vận hành condotel hoàn toàn thuộc về đơn vị quản lý và chủ đầu tư.

Với những ai am hiểu về condotel đều biết rằng, dù được cấp sổ đỏ condotel vẫn không thể tách rời ra khỏi tổng thể của dự án. Condotel nằm trong một quần thể các tiện ích dự án bao gồm: khu vui chơi giải trí, cây xanh, công viên, hồ bơi,… Một căn hộ condotel dù có sổ đỏ riêng vẫn nằm trong quần thể không tách rời.

Sự cam kết của chủ đầu tư với người mua bằng 1 bảng cam kết lợi nhuận 10%, 15%, thậm chí là 18%…. Nhưng vì một lý do nào đó, hoạt động kinh doanh không hiệu quả thì cam kết cũng bỏ đi, vô nghĩa.

Do đó, bản chất mô hình kinh doanh vẫn là năng lực triển khai và vận hành cũng như uy tín của chủ dự án. Sổ đỏ hay cam kết lợi nhuận không làm thay đổi được quan hệ giữa chủ dự án với khách hàng đã mua condotel. Những điểm sau cần quan tâm:

• Uy tín của chủ đầu tư và năng lực của đơn vị khai thác
• Mức độ kiểm toán của dự án đó và của đơn vị đó sẽ làm minh bạch các hoạt động kinh doanh và thông tin tài chính
• Báo cáo tài chính cần được kiểm toán bởi Big 4 hay 4 công ty kiểm toán quốc tế hàng đầu như Deloitte, E&Y, KPMG, PwC là rất quan trọng;
• Chủ đầu tư nếu được niêm yết trên sàn chứng khoán cũng giúp minh bạch số liệu tài chính do những đơn vị này được kiểm tra thường xuyên bởi các cơ quan quản lý với tư cách là công ty đại chúng.

Vay mua Condotel có dễ dàng?

Các CĐT uy tín khi chào bán sản phẩm đều đi kèm các gói hỗ trợ vay ngân hàng hết sức linh hoạt. Điều khoản chung để hỗ trợ nhà đầu tư vay vốn kể từ khi ký HĐMB:

• Hồ sơ nhân thân: CMND + hộ khẩu + Đăng ký kết hôn 2 vợ chồng/ chứng nhận độc thân  
• Hồ sơ chúng minh nguồn thu nhập:
  • Thu nhập chứng minh được từ lương, hoạt động cho thuê…;
  • Thu nhập từ chính việc choc ho thuê tài sản vay mua;
  • Các nguồn tài sản hợp lý khác như sổ tiết kiệm, BĐS chính chủ…

Các nhân tố ảnh hưởng đến việc khách hàng KHÔNG thể vay vốn ngân hàng được:

• Nhân thân:
  • Khách hàng không có quốc tịch Việt Nam
  • Vợ hoặc chồng không đồng ý kí hồ sơ vay hoặc 2 vợ chồng là người VN nhưng muốn ký cam kết tài sản riêng
  • KH đã hoặc đang phát sinh nợ quá hạn
  • KH không sinh sống hoặc không có tài sản tại VN
• Nguồn thu nhập
  • Khách hàng không có nguồn thu nhập chứng minh được
  • Nguồn thu đến những nguồn không phù hợp với quy định pháp luật (cầm đồ, cho vay tài chính ngoài….)

Cách tính hiệu quả đầu tư của việc kinh doanh Condotel

Lợi nhuận phòng/năm = Công suất phòng trung bình/năm x 350 ngày x Giá phòng/đêm x
Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng

Lợi nhuận/năm:	Số tiền lợi nhuận trước thuế thu nhập cá nhân tính trong 1 năm.
Công suất phòng trung bình/năm	Dựa vào các con số báo cáo từ dữ liệu thống kê từ các đơn vị khảo sát thị trường uy tín như Grant Thornton, CBRE, Savills…
Số ngày KD/năm	365 ngày trừ đi số đêm nghỉ miễn phí dành cho các nhà đầu tư mỗi năm (nếu CĐT cam kết).
Giá phòng/đêm:	Là giá phòng condotel khi đưa vào khai thác sử dụng.
Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng:	Dựa vào các con số báo cáo từ dữ liệu thống kê từ các đơn vị khảo sát thị trường uy tín như Grant Thornton, CBRE, Savills…

Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm thông tin về cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thì hãy liên hệ ngay theo Hotline 0896.68.66.68 để nhận được tư vấn trực tiếp.