Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà từ năm 2026

Từ ngày 1/1/2026, các quy định về thuế đối với việc cho thuê nhà sẽ có nhiều thay đổi quan trọng. Cá nhân và hộ kinh doanh cần nắm rõ nghĩa vụ thuế để tuân thủ pháp luật, tránh rủi ro bị phạt và quản lý tài chính hiệu quả. Những thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến việc kê khai và nộp thuế, đồng thời tác động đến lợi nhuận thực tế và cách lập kế hoạch tài chính của các hộ kinh doanh cho thuê nhà.

Những thay đổi này đặc biệt quan trọng đối với các hộ có thu nhập từ cho thuê nhà vượt 500 triệu đồng/năm, khi mà cả Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) và Thuế Giá trị gia tăng (VAT) đều được áp dụng. Việc hiểu rõ cơ cấu thuế và cách tính toán sẽ giúp người cho thuê nhà dự đoán chi phí, tối ưu lợi nhuận và thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước một cách minh bạch. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để các hộ kinh doanh sắp xếp hợp đồng thuê, hóa đơn và chứng từ một cách khoa học, đảm bảo việc kê khai thuế diễn ra thuận lợi và đúng quy định.

Ngưỡng doanh thu chịu thuế

Cá nhân hoặc hộ kinh doanh cho thuê nhà sẽ phải nộp thuế nếu doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm. Đây là ngưỡng mới từ 2026, nhằm giảm gánh nặng cho người cho thuê nhỏ lẻ và minh bạch hóa nghĩa vụ thuế.

Nếu doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm, người cho thuê sẽ không phải nộp thuế. Doanh thu tính thuế là tổng số tiền thực tế nhận được từ hợp đồng thuê trong năm. Trường hợp trả trước nhiều năm, doanh thu cần phân bổ theo từng năm để tính thuế chính xác.

Theo bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội tư vấn thuế Việt Nam, thu nhập từ cho thuê nhà được xếp vào nhóm thu nhập từ kinh doanh và tính thuế riêng, không gộp chung với thu nhập từ tiền lương, tiền công.

Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)

Thuế TNCN áp dụng 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm. Đây là nghĩa vụ bắt buộc đối với cá nhân hoặc hộ kinh doanh khi doanh thu vượt ngưỡng.

Ví dụ:

• Doanh thu 600 triệu → phần vượt 500 triệu = 100 triệu → Thuế TNCN = 5 triệu đồng
• Doanh thu 1 tỷ → phần vượt 500 triệu = 500 triệu → Thuế TNCN = 25 triệu đồng

Thu nhập từ cho thuê nhà không được giảm trừ gia cảnh, khác với thu nhập từ lương, tiền công. Cách tính này giúp các hộ kinh doanh nhỏ lẻ tránh gánh nặng thuế quá lớn nhưng vẫn đảm bảo nghĩa vụ với Nhà nước.

Thuế Giá trị gia tăng (VAT)

Khác với TNCN, VAT áp dụng 5% trên toàn bộ doanh thu nếu vượt ngưỡng 500 triệu đồng, tức là từ đồng doanh thu đầu tiên. Phần thuế này không trừ ngưỡng 500 triệu.

Ví dụ: Doanh thu 700 triệu → VAT = 700 × 5% = 35 triệu đồng

Khi kết hợp TNCN và VAT, tổng mức thuế mà hộ kinh doanh phải nộp ước tính khoảng 10% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm.

Bà Nguyễn Thị Cúc nhấn mạnh: tách riêng TNCN và VAT giúp minh bạch trong quản lý thuế và dễ lập kế hoạch chi phí, tính toán lợi nhuận thực tế cho hộ kinh doanh.

Thủ tục kê khai và nộp thuế

Người cho thuê có thể tự kê khai và nộp thuế tại cơ quan thuế địa phương, điều này giúp đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật, đồng thời tạo điều kiện để lưu giữ hồ sơ, chứng từ một cách minh bạch và đầy đủ. Việc tự kê khai cũng giúp người cho thuê chủ động theo dõi nghĩa vụ thuế hàng năm, tránh những rủi ro tiềm ẩn khi cơ quan thuế kiểm tra, như thiếu chứng từ hoặc khai sai số liệu, từ đó bảo vệ quyền lợi và lợi ích tài chính của bản thân.

Việc nắm rõ các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà từ năm 2026 giúp người cho thuê lập kế hoạch tài chính chính xác, tuân thủ pháp luật và tránh rủi ro bị phạt, đồng thời quản lý hợp đồng và doanh thu một cách minh bạch. Đồng thời bảo vệ quyền lợi của người cho thuê cũng như Nhà nước.

Câu hỏi thường gặp