Diện tích tim tường và thông thủy khác nhau thế nào?

Khi tìm mua căn hộ chung cư, bạn chắc chắn sẽ gặp hai thuật ngữ then chốt quyết định giá bán: diện tích tim tường và diện tích thông thủy. Đây là hai cách tính diện tích hoàn toàn khác nhau và việc nhầm lẫn có thể khiến bạn mất hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.

Vậy chúng khác nhau thế nào? Diện tích nào mới là diện tích thực tế bạn được sử dụng? Và Sổ hồng sẽ ghi nhận theo diện tích nào? Bài viết này sẽ làm rõ tất cả.

Diện tích tim tường

Diện tích tim tường (còn được gọi là diện tích phủ bì hay sàn xây dựng) là phương pháp đo tính từ tâm của các bức tường. Cụ thể, nó bao gồm tường bao quanh căn hộ, tường phân chia các phòng, diện tích sàn có cột và cả các hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Nhiều người mua nhà thường thắc mắc: “Tại sao tôi phải trả tiền cho cả phần tường và cột mà tôi không thể ở được?”. Thực tế, diện tích tim tường có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu. Trong các tòa nhà chung cư, các bức tường ngăn cách giữa hai căn hộ là tường chung, nên việc đo từ “tim” tường là cách công bằng nhất để phân định giới hạn quyền lợi của mỗi chủ nhà.

Tuy nhiên, con số này thường lớn và làm cho đơn giá (trên m²) trông có vẻ rẻ hơn. Do đó, các môi giới hoặc chủ đầu tư thường dùng diện tích tim tường trong các tài liệu quảng cáo để thu hút khách hàng.

Diện tích thông thủy

Ngược lại với tim tường, diện tích thông thủy là phần diện tích bạn thực sự sở hữu và sử dụng. Đây là phần diện tích lọt lòng, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.

Điểm mấu chốt mà người mua cần đặc biệt lưu ý là các phần diện tích bị loại trừ. Theo quy định hiện hành (Thông tư 03/2014/TT-BXD), diện tích thông thủy không bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, cột chịu lực và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Việc loại trừ hộp kỹ thuật và cột chịu lực là cực kỳ quan trọng. Trước đây, đã có rất nhiều tranh chấp xảy ra khi chủ đầu tư tính cả phần hộp kỹ thuật vào diện tích bán, khiến người mua bị thiệt hại một khoản tiền không nhỏ cho phần diện tích “bỏ” này·

Sự khác biệt thực tế giữa diện tích thông thủy và tim tường

Để khách hàng dễ dàng hình dung và tránh nhầm lẫn khi đọc hợp đồng, Annhome tóm tắt sự khác biệt giữa hai loại diện tích này qua bảng dưới đây:

Tiêu chí so sánh	Diện tích Thông thủy	Diện tích Tim tường
Khái niệm dễ hiểu	Diện tích “lọt lòng”, “trải thảm” (nơi nước có thể chảy qua).	Diện tích “phủ bì” (bao gồm cả tường bao).
Cách đo đạc	Đo từ mép trong của tường bao căn hộ.	Đo từ tâm (tim) của tường bao và tường ngăn.
Phần ĐƯỢC tính	Bao gồm tường ngăn phòng bên trong, diện tích ban công/lô gia.	Bao gồm tất cả: Tường bao, tường ngăn, cột chịu lực, hộp kỹ thuật (hộp gen).
Phần BỊ TRỪ ra	Tường bao ngôi nhà, tường phân chia căn hộ, cột chịu lực, hộp kỹ thuật.	Không trừ (tính tuốt luốt).
Giá trị pháp lý	QUAN TRỌNG: Là diện tích ghi trên Sổ hồng và Hợp đồng mua bán (HĐMB).	Thường chỉ dùng để tham khảo hoặc tính giá trị xây dựng, không ghi trên Sổ hồng.
Ảnh hưởng túi tiền	Là cơ sở để tính Phí quản lý vận hành hàng tháng.	Thường dùng để làm “đẹp” đơn giá bán (giá/m² thấp hơn) trong quảng cáo.
Đặc điểm kích thước	Luôn NHỎ HƠN.	Luôn LỚN HƠN.

Những hiểu lầm tai hại liên quan đến tài chính và pháp lý

Sự nhập nhằng giữa hai loại diện tích này thường dẫn đến những hiểu lầm ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của bạn:

Thứ nhất là về đơn giá mua nhà, trên hợp đồng mua bán, chủ đầu tư có thể ghi cả hai loại diện tích, nhưng thường tính tổng giá trị căn hộ dựa trên đơn giá theo tim tường. Hãy lấy tổng tiền chia cho diện tích thông thủy để biết chính xác mỗi mét vuông sử dụng bạn đang phải trả bao nhiêu. Thường thì diện tích thông thủy sẽ nhỏ hơn diện tích tim tường từ 5% đến 10%.

Thứ hai là về Sổ hồng, Luật quy định Sổ hồng chỉ ghi nhận diện tích thông thủy. Đây mới là con số pháp lý cuối cùng xác nhận tài sản của bạn, không phải diện tích xây dựng.

Thứ ba là về Phí quản lý, phí dịch vụ hàng tháng bắt buộc phải tính trên diện tích thông thủy. Nếu Ban quản lý tính theo tim tường, bạn đang bị thu sai quy định. Bạn có quyền khiếu nại vì điều này trái quy định và gây thiệt hại lâu dài.

Khi xem giá bán, đừng vội mừng vì đơn giá tính theo Tim tường rẻ hơn. Tại Annhome, chúng tôi tin rằng sự an tâm của khách hàng bắt đầu từ sự minh bạch nhỏ nhất. Thay vì bị cuốn theo những mức giá ‘tưởng chừng như rẻ’, chúng tôi giúp bạn làm một phép chia đơn giản trên diện tích sử dụng thực tế. Hãy nhớ rằng, dù diện tích tim tường là cơ sở để xây dựng, nhưng diện tích thông thủy mới là không gian để bạn sống và tận hưởng.

Câu hỏi thường gặp