Luật đất đai 2024 – 3 điều người mua nhà cần kiểm tra

Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều thay đổi về quản lý và sử dụng đất. Một số cơ chế mới mở rộng cách doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất. Với người mua nhà, câu hỏi quan trọng lại nằm ở pháp lý. Căn nhà sắp xuống tiền có hồ sơ rõ ràng hay chưa? Điều kiện cấp sổ đã được xác định như thế nào? Tổng chi phí thực tế sẽ là bao nhiêu?

Hãy hình dung một người dành nhiều tháng để tìm căn nhà phù hợp. Đến lúc chuẩn bị ký hợp đồng, họ mới kiểm tra nguồn gốc đất. Khi đó, việc rà soát pháp lý có thể đã quá muộn. Với nhà ở dự án, người mua nên kiểm tra kỹ ba nhóm thông tin. Hãy cùng Ann Home khám phá những yếu tố cần được làm rõ trước khi đưa ra quyết định qua bài viết dưới đây

Luật đất đai 2024 và pháp lý dự án

Luật Đất đai 2024 và các cơ chế liên quan đã tạo thêm hành lang cho một số dự án nhà ở thương mại. Đáng chú ý là Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Cơ chế này áp dụng cho những trường hợp đáp ứng các điều kiện luật định.

Với người mua, điều quan trọng không phải là dự án bắt đầu từ loại đất nào. Điều cần quan tâm là quá trình chuyển đổi và triển khai dự án có phù hợp quy định hay không. Với dự án thuộc diện thí điểm, khu đất phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở và nằm trong danh mục được cấp có thẩm quyền thông qua.

Người mua nên kiểm tra những gì?

Có thể bắt đầu từ 4 nhóm hồ sơ:

• Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
• Quyết định hoặc văn bản pháp lý liên quan đến dự án.
• Nguồn gốc và mục đích sử dụng đất.
• Điều kiện để dự án được triển khai và đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Với nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cũng nên kiểm tra tình trạng đủ điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua.

Quy trình cấp sổ cho nhà ở dự án

Một câu hỏi thường xuất hiện khi tìm mua nhà là: “Căn này có sổ chưa?” Với nhà ở dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận, câu hỏi đó nên được mở rộng thành: Căn nhà thuộc loại đất nào? Điều kiện cấp sổ ra sao? Nghĩa vụ tài chính đã được thực hiện đến đâu?

Luật Đất đai 2024 quy định Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng điều kiện pháp luật. Việc cấp Giấy chứng nhận cũng gắn với việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

“Đang làm sổ” chưa phải là một thông tin đầy đủ

Một lời tư vấn như “sắp có sổ” chưa cho người mua biết nhiều về tình trạng pháp lý thực tế. Người mua nên hỏi rõ căn cứ của thông tin này và hồ sơ nào đang được thực hiện.

Đối với một căn nhà cụ thể, nên làm rõ:

• Loại đất và mục đích sử dụng đất.
• Thời hạn sử dụng đất.
• Tình trạng pháp lý của dự án.
• Nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất.
• Điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
• Dự kiến thủ tục và cơ quan thực hiện.

Cách tiếp cận này giúp người mua chuyển từ việc nghe cam kết sang kiểm tra căn cứ. Đây cũng là cách hạn chế rủi ro khi thông tin tư vấn và hồ sơ thực tế không hoàn toàn giống nhau.

Một lưu ý với nhà ở hình thành trong tương lai

Người mua cũng không nên mặc định rằng mọi căn nhà phải có Giấy chứng nhận trước khi được bán. Quy định về nhà ở hình thành trong tương lai có những điều kiện riêng.

Theo quy định được Chính phủ hướng dẫn, trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Cơ quan quản lý cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản.

Vì vậy, “chưa có sổ” và “chưa đủ điều kiện bán” là hai vấn đề khác nhau. Người mua cần xác định đúng tình trạng của sản phẩm thay vì chỉ nhìn vào một cụm từ trong quảng cáo.

Giá đất năm 2026 và bài toán chi phí khi mua nhà

Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất được xây dựng và công bố để áp dụng theo cơ chế mới của Luật Đất đai. Bảng giá đất được sử dụng trong nhiều trường hợp liên quan đến tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí và một số nghĩa vụ tài chính khác.

Điều này khiến câu chuyện giá nhà cần được nhìn rộng hơn con số xuất hiện trên bảng báo giá. Một căn nhà có thể có giá niêm yết, nhưng tổng số tiền người mua thực tế phải chuẩn bị còn phụ thuộc vào các khoản thuế, phí và nghĩa vụ tài chính liên quan.

4 nhóm thông tin nên kiểm tra trước khi xuống tiền

Nếu phải rút gọn toàn bộ quá trình tìm hiểu, người mua có thể bắt đầu với 4 câu hỏi:

Một là, dự án có pháp lý rõ ràng không?
Hai là, sản phẩm thuộc loại đất nào và sử dụng trong thời hạn bao lâu?
Ba là, điều kiện cấp Giấy chứng nhận được xác định như thế nào?
Bốn là, tổng số tiền phải thanh toán thực tế là bao nhiêu?

Bốn câu hỏi này không thay thế việc kiểm tra hồ sơ pháp lý. Tuy nhiên, chúng giúp người mua biết mình cần kiểm tra gì trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng.