Khi vay ngân hàng để mua căn hộ, mức thanh toán trong giai đoạn ưu đãi thường là con số được quan tâm đầu tiên. Tuy nhiên, khoản vay còn một chặng đường dài phía sau thời gian ưu đãi. Khi lãi suất chuyển sang cơ chế thả nổi, số tiền phải trả mỗi tháng có thể thay đổi theo dư nợ và cách tính của ngân hàng.
Vì vậy, bài toán lãi suất thả nổi sau ưu đãi cần được đặt ra ngay từ lúc lập kế hoạch tài chính. Một khoản vay phù hợp không chỉ nằm ở khả năng thanh toán hiện tại. Người vay còn cần chuẩn bị cho những thay đổi có thể xảy ra trong nhiều năm tiếp theo.
Hãy cùng Ann Home tìm hiểu những yếu tố cần lưu ý về lãi suất thả nổi và dòng tiền sau ưu đãi qua bài viết dưới đây.
Nhận đặt cọc giữ chỗ, phân phối chính thức với giá tốt nhất trực tiếp từ chủ đầu tư. Ngoài ra khách hàng được tư vấn lựa chọn căn đẹp và sơ duyệt hồ sơ vay ngân hàng để có gói vay lãi suất thấp nhất, với thủ tục đơn giản. Gọi ngay hotline.
Lãi suất thả nổi sau ưu đãi: Điều gì có thể thay đổi?
Hãy hình dung một gia đình vừa nhận bàn giao căn hộ. Trong những tháng đầu, khoản thanh toán hàng tháng vẫn nằm trong mức dự tính. Thu nhập được phân bổ cho tiền vay, sinh hoạt và một phần tiết kiệm.
Nhưng vài năm sau, thời gian ưu đãi kết thúc. Khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi theo điều kiện của ngân hàng. Khi đó, khoản thanh toán hàng tháng có thể thay đổi. Thu nhập của gia đình chưa chắc tăng tương ứng.
Trên thực tế, cơ chế sau ưu đãi phụ thuộc vào từng ngân hàng và hợp đồng tín dụng. Chẳng hạn, HSBC xác định lãi suất thả nổi từ lãi suất cơ bản cộng biên độ. Lãi suất cơ bản có thể thay đổi theo từng thời điểm.
Điểm đáng lưu ý là khoản thanh toán không chỉ phụ thuộc vào mức lãi suất. Dư nợ còn lại, thời hạn vay và cách tính của ngân hàng cũng ảnh hưởng đến số tiền thực tế.
Với khoản vay 3 tỷ đồng trong 20 năm, giả định trả góp đều và toàn bộ khoản vay còn dư nợ. Ở mức lãi suất 8%/năm, khoản thanh toán khoảng 25,1 triệu đồng/tháng. Nếu lãi suất tăng lên 11%/năm, con số này vào khoảng 31 triệu đồng/tháng.
Đây chỉ là phép tính mang tính minh họa. Khoản thanh toán thực tế có thể thấp hơn nếu người vay đã trả bớt gốc trước thời điểm lãi suất thay đổi.
Bài toán dòng tiền sau thời gian ưu đãi
Điều đáng lưu ý của lãi suất thả nổi nằm ở dòng tiền trong dài hạn. Trong thời gian ưu đãi, người vay có thể quen với khoản thanh toán tương đối ổn định. Sau đó, số tiền phải trả có thể thay đổi theo cơ chế điều chỉnh lãi suất.
Mức tăng vài triệu đồng mỗi tháng có thể tạo khác biệt lớn nếu kéo dài nhiều năm. Áp lực này càng rõ với những gia đình dành phần lớn thu nhập cho khoản vay nhà ở.
Một số ngân hàng hiện công bố rõ thời điểm kết thúc lãi suất cố định. Các ngân hàng cũng nêu mức lãi suất thả nổi áp dụng sau đó. Chẳng hạn, HSBC áp dụng lãi suất thả nổi sau khi kết thúc kỳ hạn cố định. Hong Leong Bank tính lãi suất sau ưu đãi dựa trên lãi suất cơ bản. Mức này có thể cộng hoặc trừ biên độ tùy từng chương trình.
Một sai lầm thường gặp trong việc lập ngân sách là lấy mức thanh toán trong giai đoạn ưu đãi làm cơ sở cho toàn bộ thời hạn vay.
Thay vào đó, người vay có thể thử xây dựng nhiều kịch bản. Ví dụ, tính khoản thanh toán ở mức lãi suất hiện tại, sau đó thử với mức cao hơn 2-3 điểm phần trăm.
Cách làm này giúp trả lời một câu hỏi thực tế: Nếu khoản thanh toán tăng thêm vài triệu đồng mỗi tháng, ngân sách gia đình có còn cân đối được không?
3 yếu tố cần xem xét trước khi lựa chọn phương án vay
Trước khi ký một khoản vay dài hạn, người mua nên đọc kỹ thời gian ưu đãi và cơ chế điều chỉnh lãi suất. Đây là những thông tin có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền trong các năm tiếp theo.
Ngoài lãi suất, người vay cũng nên xem xét phí trả nợ trước hạn, phương thức tính lãi và cách dư nợ được giảm theo từng kỳ. Các điều khoản này có thể khác nhau giữa từng ngân hàng và từng sản phẩm vay.
Thứ nhất, thu nhập. Người vay cần xem xét khả năng duy trì khoản thanh toán nếu lãi suất tăng. Không nên lấy mức thu nhập hiện tại làm giả định duy nhất cho một khoản vay kéo dài 15-20 năm.
Thứ hai, chi phí sau khi trả nợ. Tiền vay không phải khoản chi duy nhất khi sở hữu căn hộ. Người mua còn có thể phát sinh phí quản lý, sinh hoạt, giáo dục, bảo hiểm và các khoản chi bất thường.
Thứ ba, quỹ dự phòng. Một khoản dự phòng giúp gia đình có thêm dư địa khi thu nhập giảm hoặc chi phí phát sinh. Đây cũng là lớp đệm quan trọng khi lãi suất thay đổi ngoài dự tính.
Vì vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là “Có thể vay bao nhiêu?” mà còn là “Có thể duy trì khoản vay này trong bao lâu mà dòng tiền vẫn an toàn?”
Bài viết nổi bật