Vì Sao TP.HCM Chưa Hoàn Thiện Cơ Sở Dữ Liệu Đất Đai?

Chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai được xem là bước then chốt để minh bạch hóa thị trường bất động sản, rút ngắn thủ tục hành chính và bảo vệ quyền lợi người dân. Tuy nhiên, thực tế cho thấy TP.HCM – địa phương có thị trường BĐS lớn nhất cả nước – vẫn chưa hoàn thiện 100% cơ sở dữ liệu đất đai, dù đã triển khai trong nhiều năm.

Việc này không chỉ là câu chuyện kỹ thuật của cơ quan quản lý, mà còn tác động trực tiếp đến người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh pháp lý ngày càng được siết chặt theo Luật Đất đai mới.

Thực trạng cơ sở dữ liệu đất đai tại TP.HCM hiện nay

TP.HCM hiện đang quản lý khoảng 3,83 triệu thửa đất, phản ánh quy mô và mức độ phức tạp bậc nhất cả nước trong công tác quản lý đất đai đô thị. Trong số này, hơn 82% thửa đất đã được hoàn thiện dữ liệu theo tiêu chí “đúng – đủ – sạch – sống”, tức là thông tin pháp lý đã được chuẩn hóa, có đầy đủ dữ liệu về thửa đất, người sử dụng đất, tình trạng pháp lý và được cập nhật trên hệ thống quản lý số. Đây là nền tảng quan trọng để cơ quan nhà nước khai thác dữ liệu phục vụ quản lý, đồng thời hỗ trợ người dân và doanh nghiệp thực hiện các thủ tục hành chính nhanh chóng, minh bạch hơn.

Tuy nhiên, gần 18% thửa đất còn lại – tương đương gần 700.000 hồ sơ – vẫn chưa đạt chuẩn dữ liệu, tạo ra một “vùng xám” đáng kể trong bức tranh quản lý đất đai của thành phố. Con số này trở nên đặc biệt đáng chú ý khi đặt trong bối cảnh TP.HCM là trung tâm kinh tế – tài chính lớn nhất cả nước, nơi mỗi năm phát sinh hàng chục nghìn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp và đầu tư bất động sản. Việc một lượng lớn thửa đất chưa hoàn thiện dữ liệu không chỉ gây áp lực cho hệ thống quản lý, mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho thị trường, đặc biệt với người mua nhà và nhà đầu tư khi thông tin pháp lý chưa được xác thực đầy đủ trên hệ thống dữ liệu quốc gia.

Vì sao việc hoàn thiện dữ liệu đất đai gặp khó khăn?

Chưa đối chiếu đầy đủ thông tin chủ sử dụng đất

Một trong những “nút thắt” lớn nhất là chưa đối khớp hoàn toàn dữ liệu đất đai với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Nhiều thửa đất vẫn tồn tại tình trạng thông tin chủ sử dụng không trùng khớp, thiếu định danh hoặc sử dụng dữ liệu cũ.

Về bản chất, dữ liệu đất đai chỉ thực sự “sống” khi gắn với con người cụ thể. Khi chưa xác thực được chủ sử dụng, hệ thống không thể đảm bảo tính chính xác tuyệt đối, dẫn đến việc hồ sơ bị treo hoặc chưa thể hoàn thiện.

Dữ liệu lịch sử kéo dài, thiếu đồng bộ

Cơ sở dữ liệu đất đai TP.HCM không được xây dựng trong một giai đoạn, mà hình thành qua nhiều thời kỳ quản lý khác nhau, sử dụng nhiều loại bản đồ, hệ quy chiếu và phần mềm.

Việc số hóa và hợp nhất các nguồn dữ liệu này giống như “gom nhiều mảnh ghép không đồng dạng vào cùng một bức tranh”. Chỉ cần sai lệch nhỏ về tọa độ, diện tích hay thông tin pháp lý cũng đủ khiến hồ sơ không đạt chuẩn.

Biến động đất đai quá nhanh do đô thị hóa

TP.HCM là đô thị có tốc độ phát triển mạnh, kéo theo:

• Tách thửa, hợp thửa liên tục
• Chuyển mục đích sử dụng đất
• Thay đổi quy hoạch, ranh giới hành chính

Trong khi đó, dữ liệu số thường cập nhật chậm hơn thực tế sử dụng đất, tạo ra độ trễ giữa hồ sơ pháp lý và hiện trạng. Đây là nguyên nhân khiến nhiều thửa đất dù đang sử dụng ổn định nhưng vẫn chưa hoàn thiện dữ liệu.

Thiếu hồ sơ pháp lý đầy đủ từ người sử dụng đất

Một bộ phận không nhỏ các thửa đất tồn tại vấn đề:

• Thất lạc giấy tờ cũ
• Hồ sơ không đầy đủ qua nhiều đời chuyển nhượng
• Tranh chấp kéo dài chưa giải quyết dứt điểm

Trong những trường hợp này, cơ quan quản lý không thể tự hoàn thiện dữ liệu nếu thiếu sự phối hợp từ người dân, bởi mọi cập nhật đều phải dựa trên căn cứ pháp lý.

Tác động thực tế đến người mua nhà và nhà đầu tư

Việc dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện không đồng nghĩa với đất “không hợp pháp”, nhưng nó có thể gây ra:

• Chậm sang tên, cấp sổ
• Tăng thời gian thẩm tra pháp lý khi giao dịch
• Phát sinh rủi ro nếu người mua không kiểm tra kỹ hồ sơ

Đặc biệt trong giai đoạn thị trường đang thanh lọc mạnh, những tài sản có pháp lý rõ ràng, dữ liệu minh bạch sẽ ngày càng có giá trị, trong khi tài sản “mập mờ” dễ bị loại khỏi dòng tiền đầu tư.

Việc TP.HCM chưa hoàn thiện 100% cơ sở dữ liệu đất đai là hệ quả của lịch sử quản lý phức tạp, tốc độ đô thị hóa nhanh và khối lượng hồ sơ rất lớn, chứ không phải do thiếu quyết tâm. Khi dữ liệu được chuẩn hóa trong dài hạn, thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, thủ tục hành chính được rút ngắn và quyền lợi của người mua nhà, nhà đầu tư được bảo vệ tốt hơn. Hiểu đúng dữ liệu đất đai cũng chính là hiểu rõ bản chất pháp lý của bất động sản – yếu tố then chốt trong mọi quyết định mua bán và đầu tư.

Nguồn: Internet