M&A bất động sản Việt Nam điểm sáng thu hút vốn ngoại và xu hướng tăng trưởng dài hạn

Trong bối cảnh thị trường đầu tư châu Á – Thái Bình Dương đang phục hồi không đồng đều, hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam vẫn duy trì sức hút ổn định đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Sự ổn định kinh tế vĩ mô, dòng vốn FDI tích cực cùng khung pháp lý ngày càng hoàn thiện đang định hình nên một chu kỳ tăng trưởng mới bền vững hơn.

Theo báo cáo mới nhất, dù giá trị các thương vụ được công bố chưa đạt mức kỷ lục, nhưng bản chất dòng tiền và chiến lược của nhà đầu tư đang có sự chuyển dịch mạnh mẽ, tập trung vào tầm nhìn dài hạn.

Bức tranh M&A: Giá trị giao dịch và vị thế của Việt Nam

Thị trường bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương trong quý III/2025 ghi nhận tổng giá trị đầu tư đạt 35 tỷ USD (tăng 18% so với quý trước), chủ yếu nhờ sự sôi động tại các thị trường lõi như Nhật Bản, Australia và Singapore. Trong khi Trung Quốc đối mặt với tâm lý đầu tư yếu, Việt Nam lại nổi lên như một điểm đến được ưu tiên nhờ nền tảng vĩ mô vững chắc.

Mặc dù thị trường Việt Nam ghi nhận sự tham gia tích cực của khối ngoại, giá trị công bố của nhiều giao dịch vẫn ở mức khiêm tốn. Giải thích về điều này, các chuyên gia cho rằng đây không phải là dấu hiệu suy yếu mà là hệ quả của sự thay đổi trong cấu trúc đầu tư.

Từ “tài sản vận hành” sang “dự án phát triển”

Một xu hướng rõ nét trong năm 2025 là sự dịch chuyển dòng vốn từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh và các dự án phát triển quy mô lớn.

• Động lực từ hạ tầng: Với tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 1,28 triệu tỷ đồng, các dự án trọng điểm như Vành đai 3 TP.HCM đang mở ra không gian phát triển mới cho các khu đô thị ngoại ô.
• Chi phí vốn và quy mô: Việc đầu tư vào dự án phát triển thường có chi phí vốn ban đầu nhỏ hơn so với việc mua đứt một tòa nhà văn phòng hay khách sạn đang vận hành. Điều này lý giải vì sao giá trị thương vụ công bố có vẻ thấp dù quy mô dự án thực tế rất lớn.
• Phân khúc mục tiêu: Trọng tâm M&A hiện nay xoay quanh nhà ở và bất động sản công nghiệp, đáp ứng nhu cầu thực và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng.

Liên doanh và nắm giữ cổ phần thiểu số

Thay vì các thương vụ thâu tóm toàn bộ (buy-out), thị trường đang chứng kiến sự lên ngôi của hình thức liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Đây được xem là bước đi “chậm mà chắc”, đặc biệt được các nhà đầu tư Nhật Bản ưa chuộng.

Ông MacGregor phân tích chiến lược này mang lại lợi ích kép:

• Quản trị rủi ro: Nhà đầu tư ngoại có thể tìm hiểu thị trường và tích lũy kinh nghiệm mà không cần cam kết nguồn vốn quá lớn ngay từ đầu.
• Linh hoạt cấu trúc: Khung pháp lý mới cho phép các cấu trúc giao dịch đa dạng hơn, từ nắm quyền chi phối đến tham gia tích cực với tư cách cổ đông thiểu số.

Nền tảng vĩ mô củng cố niềm tin dài hạn

Sức hấp dẫn của M&A bất động sản Việt Nam được bảo chứng bởi các chỉ số kinh tế tích cực trong 8 tháng đầu năm 2025:

• Thu hút FDI: Đạt 26,1 tỷ USD (tăng 27,3% so với cùng kỳ).
• Vốn giải ngân: Đạt 15,4 tỷ USD – mức cao nhất trong 5 năm qua.
• Minh bạch hóa: Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia giúp tăng tính minh bạch và khả năng tiếp cận thị trường.

Triển vọng thị trường

Dù cần thêm thời gian để các chính sách mới thẩm thấu hoàn toàn và tạo ra thanh khoản cao hơn, triển vọng trung và dài hạn của M&A bất động sản Việt Nam được đánh giá rất tích cực.

Sự khan hiếm của các tài sản thương mại (văn phòng, khách sạn) chào bán công khai sẽ tiếp tục đẩy dòng vốn vào các dự án phát triển quỹ đất. Với đà phục hồi hiện tại, Việt Nam hoàn toàn có tiềm năng thu hút các dòng vốn tổ chức quy mô lớn, định hình một thị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn trong tương lai.

Nguồn: Internet