Đại Biểu Quốc Hội Đề Nghị Đánh Thuế Bất Động Sản Mua Đi Bán Lại

Trước bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu bị thao túng bởi hoạt động đầu cơ, đề xuất đánh thuế bất động sản mua đi bán lại đã là nội dung thảo luận trọng tâm tại nghị trường. Tại phiên thảo luận về dự án Luật Thuế Thu nhập Cá nhân (sửa đổi) chiều 19/11/2025, Đại biểu Quốc hội đề xuất chuyển đổi từ mức thuế suất cố định sang áp dụng thuế chênh lệch giá dựa trên lợi nhuận thực tế.

Việc chuyển từ phương pháp tính thuế cố định sang thu trên phần lợi nhuận thực tế hứa hẹn mang lại tính công bằng và minh bạch cao hơn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc quản lý dữ liệu giao dịch phức tạp đặt ra những thách thức lớn về hạ tầng chuyển đổi số. Bài viết này sẽ phân tích cơ sở lập luận, tác động của thuế chênh lệch giá và các yêu cầu công nghệ để chống đầu cơ bất động sản.

Khuyến nghị thuế dựa trên lợi nhuận thực tế

Đề xuất nghiên cứu đánh thuế bất động sản mua đi bán lại được Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường nêu ra trong phiên thảo luận về Luật Thuế Thu nhập Cá nhân (sửa đổi) và Luật Quản lý thuế (sửa đổi). Ông Cường nhấn mạnh:

Do vậy đề nghị cần nghiên cứu có một chính sách thuế đối với những bất động sản mua đi bán lại trên cơ sở chênh lệch giá giữa lần mua và lần bán. Liên quan đến chuyển đổi số, chúng ta đang hoàn thiện toàn bộ thông tin về đất đai nhà ở, việc quản lý giá giữa lần mua đi bán lại là hoàn toàn có thể thực hiện được. Do đó phải đánh thuế khi thực hiện giao dịch này.

Cơ chế đề xuất này khác biệt căn bản so với phương pháp hiện hành, vốn thường tính thuế dựa trên giá trị giao dịch hoặc khung giá đất cố định. Sự thay đổi là chuyển sang đánh thuế trên lợi nhuận ròng, tương tự như thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động kinh doanh. Việc tập trung vào chênh lệch giá là nỗ lực trực diện nhằm đánh thuế bất động sản mua đi bán lại có tính chất kinh doanh.

Sự chuyển dịch sang thuế chênh lệch giá thể hiện triết lý thuế mới: điều tiết nguồn thu nhập bất thường, không do lao động tạo ra. Chính sách này tạo ra sự phân biệt rõ ràng giữa hoạt động đầu cơ kiếm lời nhanh chóng và hoạt động chuyển nhượng tài sản thông thường của người dân.

Mục tiêu chống đầu cơ và kiến tạo công bằng

Mục tiêu cốt lõi của đề xuất là đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản và tránh tình trạng đầu cơ. Hiện tại, hiện tượng kê khai giá thấp hơn giá trị thực tế xảy ra phổ biến để giảm nghĩa vụ thuế, làm méo mó thị trường và gây thất thu ngân sách. Điều này vô hiệu hóa các nỗ lực chống đầu cơ bất động sản.

Cơ chế thuế chênh lệch giá trực tiếp giải quyết vấn đề bằng cách khuyến khích tính minh bạch ở cả khâu mua và bán. Cơ chế này hoạt động như một công cụ tự điều chỉnh thị trường, buộc các giao dịch phải ghi nhận giá mua chính xác để nhà đầu tư có thể giảm lợi nhuận tính thuế khi bán ra. Khi dữ liệu giao dịch minh bạch, khả năng đầu cơ bị suy giảm.   

Ông Cường còn nhấn mạnh ý nghĩa công bằng xã hội. Đánh thuế thu nhập bất thường là giải pháp cần thiết để giảm sự chênh lệch giàu nghèo, tránh tình trạng tích lũy tài sản thụ động qua các thế hệ. Quan điểm củng cố tầm nhìn chính sách thống nhất, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững và bao trùm.

Phân tích tính khả thi trong kỷ nguyên số

Thách thức lớn nhất đối với việc áp dụng thuế chênh lệch giá là xác định và chứng minh chi phí ban đầu (giá mua) một cách chính xác. Bộ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Văn Thắng đã xác nhận hiện chưa có đủ cơ sở dữ liệu để chuyển sang thu thuế trên lãi chuyển nhượng ngay lập tức. Sự thiếu hụt dữ liệu tạo ra khoảng trống chính sách ngắn hạn.

Tuy nhiên, Đại biểu Cường bày tỏ sự tin tưởng vào tính khả thi của giải pháp này nhờ vào tiến trình chuyển đổi số quốc gia. Cơ sở kỹ thuật là việc hoàn thiện toàn bộ thông tin về đất đai, nhà ở, và tích hợp dữ liệu với hệ thống định danh VNeID.

Việc số hóa dữ liệu đất đai gắn với VNeID là yêu cầu kỹ thuật quan trọng để đảm bảo truy xuất nguồn gốc giao dịch. Cơ sở dữ liệu này tạo nền tảng vững chắc, ngăn chặn việc sử dụng nhiều danh tính nhằm che giấu hoạt động đánh thuế bất động sản mua đi bán lại có tính chất đầu cơ. Bộ Tài chính cho biết việc áp dụng thuế sẽ được thực hiện khi có đủ dữ liệu số hóa và qua sàn giao dịch bất động sản thí điểm, dự kiến vào năm 2026-2027.

Sự cần thiết của dữ liệu giá minh bạch

Hiện trạng kê khai giá thấp làm cho cơ chế đánh thuế bất động sản mua đi bán lại theo thuế suất cố định trở nên kém hiệu quả. Cơ quan thuế thường phải dựa vào bảng giá đất địa phương, vốn thường thấp hơn giá thị trường, khiến khả năng kiểm soát giá trị thực bị hạn chế.   

Cơ chế thuế chênh lệch giá trực tiếp giải quyết vấn đề này. Để giảm lợi nhuận tính thuế, nhà đầu tư phải chứng minh giá mua cao, điều này thúc đẩy tính minh bạch ở cả khâu mua và bán. Điều kiện để áp dụng thuế thành công là phải hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và nhà ở.

Nếu dữ liệu giao dịch được quản lý minh bạch, thuế chênh lệch giá sẽ làm tăng rào cản tài chính cho giao dịch ngắn hạn. Cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư nắm giữ tài sản lâu hơn, giúp ổn định nguồn cung và giảm tần suất giao dịch, từ đó giảm thiểu các cú sốc giá do tâm lý đầu cơ gây ra.

Mối quan hệ giữa thuế đầu cơ và thuế thừa kế

Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng việc miễn thuế bất động sản thừa kế tại Việt Nam là khác biệt so với thông lệ quốc tế, nơi hầu hết các nước đều đánh thuế loại tài sản này vì xem đây là thu nhập bất thường không do lao động tạo ra. Ông nhấn mạnh việc thu thuế là cần thiết để đảm bảo công bằng xã hội, tránh tình trạng tích lũy tài sản quá mức qua các thế hệ khiến khoảng cách giàu nghèo ngày càng nới rộng.

Ông cũng cảnh báo nếu chỉ áp thuế chênh lệch giá (chống đầu cơ) mà vẫn miễn thuế thừa kế sẽ tạo ra lỗ hổng để người sở hữu tài sản lớn lách luật thông qua hình thức tặng cho hoặc thừa kế nhằm né thuế chuyển nhượng. Do đó, để chính sách chống đầu cơ thực sự hiệu quả, cần điều tiết cả hai loại thu nhập này nhằm thống nhất triết lý thuế tài sản và hạn chế sự tập trung của cải.

Lập luận của Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường là thống nhất về mặt triết lý thuế tài sản: cả lợi nhuận đầu cơ và tài sản thừa kế đều là thu nhập bất thường. Việc điều tiết cả hai loại thu nhập là cần thiết để tạo công bằng xã hội và hạn chế sự tập trung tài sản qua các thế hệ.

Việc nghiên cứu áp thuế chênh lệch giá thể hiện quyết tâm của Quốc hội trong việc chống đầu cơ và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Dù Bộ Tài chính cho rằng chưa thể triển khai ngay do thiếu dữ liệu, đây vẫn là định hướng cải cách chiến lược trung hạn, gắn liền mật thiết với tiến trình chuyển đổi số quốc gia.

Đại biểu Hoàng Văn Cường khẳng định việc quản lý giá chênh lệch là hoàn toàn khả thi trong kỷ nguyên số. Với việc tích hợp VNeID và hoàn thiện dữ liệu đất đai, cơ quan quản lý hoàn toàn có đủ công cụ để theo dõi sát sao lịch sử giao dịch và giá trị gia tăng của bất động sản.

Nguồn: Internet