Cách kiểm soát dòng vốn đầu cơ làm ‘méo mó’ thị trường bất động sản

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam liên tục ghi nhận các đợt tăng giá cục bộ, thanh khoản biến động mạnh và mặt bằng giá có dấu hiệu tách rời nhu cầu ở thực. Một trong những nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng này là sự tham gia ồ ạt của dòng vốn đầu cơ, đặc biệt là dòng vốn ngắn hạn sử dụng đòn bẩy tài chính cao, tập trung vào các khu vực có thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong thời gian ngắn.

Khi dòng vốn đầu cơ chiếm ưu thế, thị trường bất động sản dần vận hành theo logic tài chính thay vì logic sử dụng. Giá tài sản bị đẩy lên nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân, nguồn cung lệch pha với nhu cầu thực, trong khi rủi ro bong bóng tài sản và mất ổn định vĩ mô ngày càng gia tăng. Việc kiểm soát dòng vốn đầu cơ vì vậy trở thành yêu cầu mang tính cấu trúc nhằm hướng thị trường phát triển bền vững, minh bạch và lành mạnh hơn. Ann Home cùng phân tích chi tiết các giải pháp kiểm soát dòng vốn đầu cơ trong bài viết dưới đây.

Phân hóa tín dụng theo mục đích sử dụng bất động sản

Một trong những công cụ quan trọng để kiểm soát dòng vốn đầu cơ là chính sách tín dụng có chọn lọc. Thay vì áp dụng biện pháp siết chặt đồng loạt, cơ quan quản lý cần phân loại rõ mục đích sử dụng vốn vay bất động sản, từ đó định hướng dòng tiền vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và bất động sản phục vụ sản xuất – kinh doanh.

Việc phân hóa tín dụng giúp hạn chế tình trạng vốn vay ngân hàng chảy vào các hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn, tạo sóng giá và làm méo mó tín hiệu thị trường. Đồng thời, cách tiếp cận này vẫn duy trì được vai trò của tín dụng trong việc hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, bảo đảm dòng vốn cho những phân khúc có giá trị sử dụng thực và đóng góp tích cực cho xã hội.

Điều tiết hành vi đầu cơ thông qua công cụ tài chính và thuế

Bên cạnh tín dụng, các công cụ tài chính và chính sách thuế có vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh hành vi đầu cơ. Việc áp dụng mức lãi suất, hệ số rủi ro hoặc yêu cầu vốn tự có cao hơn đối với các khoản vay mua bất động sản thứ hai, thứ ba sẽ làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu tư thuần túy dựa trên đòn bẩy.

Song song với đó, các sắc thuế liên quan đến giao dịch bất động sản, đặc biệt là thuế chuyển nhượng trong thời gian ngắn hoặc thuế lũy tiến theo số lượng tài sản sở hữu, có thể trở thành công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ ngắn hạn. Khi chi phí nắm giữ và giao dịch tăng lên, nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ hơn về hiệu quả dài hạn, qua đó góp phần ổn định mặt bằng giá và giảm biến động bất thường.

Nâng cao minh bạch thị trường và chất lượng dữ liệu

Một thị trường thiếu minh bạch là môi trường thuận lợi cho đầu cơ và thao túng giá. Do đó, việc xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản thống nhất, phản ánh đúng giá giao dịch thực tế, tình trạng pháp lý và nguồn cung theo từng khu vực là điều kiện tiên quyết để kiểm soát dòng vốn đầu cơ một cách bền vững.

Khi thông tin được công khai, đầy đủ và kịp thời, nhà đầu tư khó có thể tạo sóng dựa trên tin đồn hoặc kỳ vọng phi thực tế. Đồng thời, người mua ở thực có cơ sở để ra quyết định phù hợp với khả năng tài chính, còn cơ quan quản lý có thêm công cụ để theo dõi, dự báo và can thiệp chính sách đúng thời điểm, đúng trọng tâm.

Kiểm soát dòng vốn đầu cơ làm “méo mó” thị trường bất động sản không phải là nhiệm vụ của riêng một công cụ chính sách, mà là quá trình điều tiết tổng hợp giữa tín dụng, tài chính, thuế và minh bạch thông tin. Khi dòng vốn được định hướng đúng mục tiêu sử dụng, thị trường sẽ dần quay về giá trị cốt lõi, phản ánh đúng cung – cầu thực và đóng vai trò là nền tảng ổn định cho phát triển kinh tế – xã hội dài hạn.

Nguồn: Internet

Câu hỏi thường gặp