Kiến nghị linh hoạt nghĩa vụ NOXH tại dự án thương mại

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước tái cấu trúc theo hướng bền vững và minh bạch hơn, chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH) tiếp tục là một trong những trụ cột quan trọng của chiến lược an sinh nhà ở quốc gia. Việc gắn nghĩa vụ NOXH với các dự án nhà ở thương mại đã được triển khai nhiều năm qua, song thực tiễn cho thấy cách tiếp cận mang tính cứng nhắc đang bộc lộ những hạn chế rõ rệt.

Trước những thay đổi của khung pháp lý mới và yêu cầu cân bằng giữa mục tiêu xã hội với hiệu quả đầu tư, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đã kiến nghị cần áp dụng cơ chế linh hoạt hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ NOXH tại các dự án thương mại. Đây được xem là bước điều chỉnh cần thiết nhằm tháo gỡ ách tắc pháp lý, đồng thời nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực phát triển nhà ở cho nhóm đối tượng thu nhập thấp. Cùng Ann Home phân tích chi tiết các kiến nghị này dưới góc nhìn chính sách và tác động thực tiễn đối với thị trường bất động sản.

Thực trạng thực hiện nghĩa vụ NOXH tại dự án thương mại

Trong nhiều năm, quy định yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải dành một tỷ lệ quỹ đất nhất định để phát triển NOXH được xem là công cụ nhằm bảo đảm quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp ngay trong các khu đô thị mới. Tuy nhiên, việc áp dụng đồng loạt quy định này tại mọi vị trí, mọi loại hình dự án đã phát sinh nhiều bất cập trong quá trình triển khai.

Tại các khu vực có giá đất cao, đặc biệt là các đô thị lớn, chi phí đầu tư NOXH bị đẩy lên mức vượt xa khả năng chi trả của nhóm đối tượng thụ hưởng. Hệ quả là nhiều quỹ đất NOXH bị bỏ trống, dự án chậm tiến độ hoặc doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền. Trong khi đó, mục tiêu cốt lõi là tạo lập nhà ở phù hợp cho người thu nhập thấp lại chưa đạt được như kỳ vọng.

Cơ sở của kiến nghị áp dụng cơ chế linh hoạt

Khung pháp lý mới về nhà ở và đất đai đã cho thấy sự thay đổi trong tư duy quản lý, chuyển từ cách tiếp cận mang tính áp đặt sang định hướng gắn với quy hoạch và điều kiện thực tiễn của từng địa phương. Việc giao quyền chủ động cho chính quyền cấp tỉnh trong bố trí quỹ đất phát triển NOXH được xem là nền tảng quan trọng để triển khai các mô hình linh hoạt hơn.

Theo đó, nghĩa vụ NOXH không nhất thiết phải được thực hiện ngay trong phạm vi dự án thương mại, mà có thể được bố trí tại các khu vực phù hợp hơn về hạ tầng, giá đất và khả năng tiếp cận của người dân. Cách tiếp cận này cho phép tối ưu hóa hiệu quả đầu tư, đồng thời bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội trong dài hạn.

Các hình thức linh hoạt được đề xuất

Một trong những phương án được nhiều ý kiến ủng hộ là cho phép doanh nghiệp lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ NOXH phù hợp với đặc thù dự án. Các hình thức này bao gồm bố trí quỹ đất tại vị trí khác theo quy hoạch được phê duyệt, hoán đổi quỹ đất giữa các dự án, hoặc nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất phải dành cho NOXH vào quỹ phát triển nhà ở của địa phương.

Ngoài ra, việc kết hợp nhiều hình thức trong cùng một dự án cũng được đánh giá là giải pháp linh hoạt, giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Điều quan trọng là giá trị đóng góp phải được xác định minh bạch, sát với giá thị trường, bảo đảm nguồn lực thu được thực sự được sử dụng cho phát triển NOXH đúng mục tiêu.

Tác động đối với thị trường và doanh nghiệp

Việc áp dụng cơ chế linh hoạt trong thực hiện nghĩa vụ NOXH được kỳ vọng sẽ giảm áp lực tài chính và rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư, qua đó thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án nhà ở thương mại. Khi dòng vốn được khai thông và chi phí được kiểm soát hợp lý, thị trường có thêm điều kiện để phục hồi thanh khoản và phát triển ổn định hơn.

Ở góc độ dài hạn, cơ chế linh hoạt còn góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch đô thị, khi NOXH được phát triển theo các khu tập trung, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều này giúp người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở phù hợp hơn với nhu cầu sinh hoạt, thay vì các sản phẩm NOXH xen cài tại những vị trí có chi phí vận hành cao.

Yêu cầu đặt ra đối với công tác quản lý

Dù mang lại nhiều lợi ích, việc linh hoạt hóa nghĩa vụ NOXH cũng đòi hỏi cơ quan quản lý tăng cường vai trò giám sát và điều phối. Các tiêu chí xác định giá trị quỹ đất, mức tiền thay thế và phương án sử dụng nguồn lực cần được quy định rõ ràng, tránh tình trạng hình thức hoặc làm suy giảm mục tiêu an sinh xã hội.

Song song đó, việc công khai thông tin quy hoạch, danh mục dự án NOXH và tiến độ triển khai sẽ là yếu tố then chốt nhằm tạo niềm tin cho thị trường. Khi cơ chế linh hoạt được vận hành trên nền tảng minh bạch và kỷ cương, chính sách NOXH sẽ phát huy hiệu quả thực chất, góp phần ổn định thị trường bất động sản và bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho các nhóm yếu thế.

Nguồn: Internet

Câu hỏi thường gặp